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■ 『不動産投資ガイド 初級編』 ■ 不動産投資のリスク回避１．「空室リスク」を回避する 1年間の中で投資不動産に空室が出てしまう割合を空室率という数値で表します。 どんなに人気のある物件でも、空室率がゼロということはありません。 一定程度の空室率を予測しておき、計画に盛り込んでおくことが大切です。 大手のハウスメーカーなどは、「家賃保証システム」を用意しています。 ただしシステムを利用するためにはコストがかかりますので、 費用対効果を十分に検証する必要があります。 ２．「家賃下落リスク」を回避する 時間の経過とともに投資不動産の家賃を下落させないためには、 時間が経過しても建物が陳腐化しないことが大切です。 外壁や屋根材、内装設備は時代の変化に合わせて適宜見直しましょう。 また、賃貸物件の間取りにも時代の変化がありますので注意が必要です。 かつては2DKや3DKなど、 部屋をなるべく細かく仕切ったタイプのものが主流でしたが、 今後、日本の世帯人員はどんどん小さくなっていきます。 2010年には1人世帯、2人世帯が全体の50％を占める世の中がやってきます。 部屋数は少なくなる傾向、一方で、 一部屋あたりの面積は広がる傾向にあります。 ３．「金利上昇リスク」を回避する 不動産投資用ローンを選ぶ際、ローン商品には多くの種類があります。 変動金利、期間固定金利、固定金利など、 金利タイプをよく見極める必要があるほか、 変動金利や期間固定金利を使う場合には、 一定程度金利が上昇した際の不動産投資の収支を よくシミュレーションしておく必要があるでしょう。
４．「地震・火災などのリスク」を回避する 地震や火災にそなえて、火災保険に入ることは必須です。 火災保険にも様々な種類があり、 どの範囲までカバーしてくれるのかよく検討してから決定しましょう。 地震保険は別途で特約扱いとして入る必要があります。 投資不動産の周辺に老朽化した木造住宅が多いと、 火災時に延焼の可能性があることを知っておくこと、 地震の起きやすい地域・起きにくい地域があることを 知っておくことも大切です。 ５．「老朽化リスク」を回避する 老朽化してメンテナンスを行う際に、 メンテナンスのしやすい構造であることは非常に重要です。 例えば上下水道の配管を交換しようと思っても、 その構造上交換がしづらい、 高額な費用がかかるなどの場合があります。 また、投資不動産の『形』も大切です。 建物はできるだけシンプルな形が好ましく、 複雑な形状の建物はそれだけ雨漏りの可能性を増やし 、また、メンテナンスの際にもお金がかかるのです。 ６．「管理業者のリスク」を回避する 投資不動産の管理を任せる賃貸管理会社をよく見極めましょう。 周辺の物件はどこの管理会社に頼んでいるのか、 周辺をぐるっと回れば入居者募集の看板などでわかります。 その物件の管理状態はどうでしょうか？ 賃貸管理会社をいくつか廻って、会社の雰囲気や熱意、 条件などをよく把握しましょう。 ７．「不動産価格の低迷リスク」を回避する 地価は現在「多極化」の様相を呈しています。 地価が安定している地域もあれば、 これからまだまだ下がり続ける地域もあります。 一定の傾向は、国土交通省の地価公示などで、 検討している地域の地価の変動状況を調べることができます。 どの立地に物件を所有するのかで、 将来の価格低迷リスクは大きく違ってきます。 ８．「低換金性のリスク」を回避する 不動産は流動性が低い（すぐに換金できない）のはその性質上、 致し方のないものです。 不動産投資は余裕資金で行い、 急な出費などで換金せざるを得ない局面をつくらないことが大切です。 ⇒続きを読む 表面利回りと実質利回り
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